Vender o alquilar una propiedad no es una tarea fácil. Muchas veces hay que esperar el momento correcto y a veces no podemos esperar tanto, o simplemente nos cansamos de esperar.
Hay tres grandes caminos a seguir a la hora de vender una propiedad difícil.
La más obvia es bajarle el precio.
Otra alternativa es invertir en alguna reforma que permita sostener o aumentar su valor.
Y la tercera opción, el home staging, de la que hablaremos hoy.
La solucion es un concepto cada vez más extendido aquí en Latinoamérica pero que en Europa y Estados Unidos se emplea desde 1970, año en que la decoradora de interiores Bárbara Schwarz inventó el término. Home Staging significa literalmente "puesta en escena de la casa". Es una herramienta de marketing inmobiliario que consiste en mejorar la parte estética y hacer pequeñas reformas que no tienen un costo elevado, pero que impactan de manera directa en el precio de la propiedad, y en la posibilidad de acelerar la venta.
Tambien se busca encontrar el punto medio con el que se consigue que el visitante sienta el inmueble que visita como su futuro hogar. Esto es porque en las viviendas habitadas el componente emocional es excesivamente alto (porque están las pertenencias de los ocupantes), mientras que en las vacías es inexistente, porque muchas veces no hay muebles que permitan imaginar la vida familiar ahí.
Los datos hablan por sí solos: en España, donde el 70% de las propiedades en venta o alquiler contratan este servicio, los días de espera para la venta se reducen de 130 a 35. Y la tasa de negociación pasa de un 9% a un 3%.
La técnica se basa en tres pilares:
la puesta en escena del hogar y la despersonalización de la casa, sacando de los ambientes todo aquello que denote la personalidad del propietario con el objetivo de que el interesado se imagine viviendo ahí;
la intervención del espacio físico, cambiando o quitando muebles de lugar,
y por último, la fotografía estratégica, es decir, mostrar a través de la fotos los ambientes bien iluminados, ordenados y prolijos para captar la atención del que está buscando. La idea es que cuando veas la foto te den ganas de estar sentado ahí, que te veas viviendo en ese lugar.
Home Staging no es decorar
Es muy facil caer en la idea de que es simplemente emplear una serie de técnicas de decoración, pero hay numerosas diferencias. Decorar es adornar una casa de acuerdo con los gustos personales de sus dueños, mientras que el home staging la prepara para gustar a más personas y acelerar la venta.
Al decorar añadimos detalles personalizados, recuerdos u objetos, mientras que con home staging despersonalizamos la casa al máximo para que cualquiera pueda imaginarse viviendo en ella
No hay límites de tamaño, color o material para la decoración, mientras que con el home staging se tiende a utilizar pocos muebles y pequeños. Lo que se "vende" es tu casa, los muebles sólo aportan contexto.
Otro punto importante es que cuando decoramos, solemos renovar buena parte del mobiliario, acabados, telas y complementos, pero con el home staging se intenta aprovechar todo lo que ya tenemos (si está sano o se puede arreglar) y se renuevan más los detalles y complementos.
La compra es racional y emocional
Muchos pueden pensar que la compra de una propiedad está atravesada por lo racional (precio, ubicación, metros cuadrados), lo que termina de decidir la compra de una casa son las emociones y los pequeños detalles. Una vez que se ha elegido el barrio, el tipo de casa, el precio y otros factores racionales, comienza la búsqueda y aquí entra lo emocional.
Las propiedades entran por los ojos antes que por el bolsillo o por la comodidad. Si al cliente le gustó entonces calculará los costos y verá si le sirve, pero antes que nada definirá si le gusta o no. Y lo hará en pocos segundos.
El comprador decide si esa casa le gusta en los primeros 90 segundos, y en esa decisión influyen todos los sentidos. Por eso la primera impresión del potencial comprador y las emociones que evoquen es tan importante. Conviene poner mucha atención en el ambiente de entrada y dar un mensaje claro sobre las virtudes de la propiedad.
6 CONCEPTOS DE HOME STAGING PARA MEJORAR TU VIVIENDA
Invertir dinero en reformas
Es importante entender que no es plata tirada, sino que tiene un retorno en el precio de venta porque en una negociación los precios se mueven de a miles de dólares, cuando a veces algunas reparaciones clave son miles de pesos.
Los gastos pequeños suelen ser pintura, arreglar una canilla rota, cambiar un vidrio; o amueblarlo e invertir en una buena iluminación. Tambien se puede invertir en mejorar las debilidades más notorias o en reformas más ambiciosas que vuelvan el inmueble mucho más atractivo; en lugar de admitir las malas condiciones de la propiedad rebajando su valor.
Ejemplos en un baño
Es muy fácil conseguir un aspecto renovado simplemente cambiando la ducha y el cable.
Colocar grandes espejos en lugar de viejos gabinetes también agranda el espacio y genera sensación de amplitud del espacio. El típico espejo con formas curvas, desgastado y pequeño genera sensación de anticuado. Cambiarlo por un nuevo espejo grande y de líneas rectas le dará un cambio espectacular.
Ejemplos en una cocina
Es común encontrar azulejos muy anticuados, de los años '70 con la clásica cenefa de frutas, y con colores que oscurecen la estancia y la envejecen considerablemente. Lo mejor es pintar los azulejos con una pintura especial. Usar blancos o tonos muy poco saturados neutros. Vamos a conseguir un aspecto renovado y amplificar el aspecto de limpieza.
Los defectos
No es esconder los defectos, sino mostrar el mejor ángulo.
Los “puntos flacos” de la casa conviene eliminarlos. Si no se puede por una limitación de tiempo o costos, jamás hay que esconderlos. Hay que blanquearlos en la charla: por ejemplo si una habitación es oscura porque las ventanas son pequeñas, es mejor mencionarlo y sugerir que el comprador podría hacer la obra y cambiarla por otra mas grande. Otra opción es intervenir para suavizar estas desventajas. En el ambiente oscuro se pueden iluminar las esquinas con lámparas de pie.
Despersonalizar I: Organizar, Ordenar, Limpiar
Es fundamental prestar atención a los detalles, es decir quitar todos aquellos objetos demasiado personales: nada de juguetes tirados, portarretratos, bandeja sanitaria del gato o comida del perro. La aromatización puede ser un plus, genera un buen impacto durante la visita al igual que sumar flores y quitar los objetos pertenecientes a mascotas.
En los dormitorios conviene colocar colchas lisas con un almohadón de color y los juguetes deben estar ordenados o guardados en cajones de madera.
Ejemplos en un baño
No dejar a la vista shampoo ni jabones, conviene que esté preparado como un cuarto de hotel esperando al huésped. La cortina de baño tiene que estar en perfecto estado o nueva, preferentemente lisa y de color blanco, en tela y no plástico.
Revisar las bañaderas y si es necesario poner pastina nueva porque le da un refresh a la terminación, además las tapas de los inodoros y la grifería tienen que estar en perfecto estado.
Ejemplos en una cocina
En la cocina, el orden y la limpieza son indispensables, la vajilla y los productos de limpieza deben estar guardados. El objetivo es demostrarle al potencial comprador que la cocina que está viendo, sirve para cocinar y para compartir tiempo con los suyos.
Despersonalizar II: Decoración neutral
Vivimos en sociedades urbanas muy heterogéneas, con lo que el ideal de vivienda es muy relativo. Lo que para algunos puede resultar inaceptable para otros puede ser una gran opción.
Para generar una buena primera impresión se recomienda retirar portarretratos, no dejar ropa fuera de lugar y sacar objetos y muebles que vengan heredados de otras generaciones. La despersonalización o decoración minimalista hace que quien la visite pueda sentir la casa de sus sueños, sin obstáculos visuales como un mobiliario pesado o fundas estampadas. Quitar las cortinas y las alfombras viejas que, por ejemplo, quitan luz.
La decoración suma cuando es acertada pero muchas se vuelve en contra si es antigua o demasiado personal. Al potencial comprador le gustará imaginar la casa con artículos propios.
Ejemplos en un baño
Este es otro sitio donde pintando los azulejos de un color neutro y claro conseguiremos cambiar el aspecto de un baño antiguo a uno actual. Hoy es muy fácil pintar los azulejos con pintura especial. Tambíén ayuda poner una cortina de tela, no de plástico color blanco o gris claro, y lisa, sin dibujos que podría no ser del agrado del comprador.
Ejemplos en una cocina
Lo ideal es recurrir a una decoración neutral en tonos blanco, beige, quitar objetos decorativos con peso visual o muebles muy personales. Las paredes y las cortinas blancas amplían el lugar.
Iluminación
Hay que asegurarse que las persianas funcionan correctamente, cambiar focos rotos o dicroicas quemadas de cocinas y baños. Un buen recurso es iluminar las paredes y a las esquinas, con luces de pie o redireccionando las de techo; las esquinas ponen los límites y si están oscuras se marcan más. En cambio, en una propiedad con paredes y esquinas iluminadas se desdibujan los límites y se genera una amplitud visual.
Además, otra técnica para una habitación interna con poca luz es colocar macetas con flores en la ventana y luces en el borde exterior de la ventana. La luz natural también es buena aliada. Está comprobado que las personas reaccionan de manera favorable hacia propiedades luminosas.
Ejemplos en un baño
La iluminación es fundamental en esta estancia. Sólo con cuidar que todos los focos funcionen, o cambiar los accesorios por otros mas modernos también le puede dar un buen cambio al espacio.
Ejemplos en una cocina
Muchas veces basta con quitar cortinas de las ventanas, son elementos antiguos que generan impresión de suciedad, de antiguo y restan luminosidad a la cocina.
En otros casos, nos encontraremos con estancias mal iluminadas. Si hay una pantalla de lámparas fluorescentes que no funciona bien, asegúrate de que funcione y tenga el tono de iluminación adecuado.
Espacio
El orden es un requisito excluyente, por eso quitar muebles de más también suma para resaltar espacios y generar una mejor circulación. La sobrecarga de muebles no permite ver las dimensiones reales de la propiedad o imaginarse el potencial de cada ambiente.
Ejemplos en un baño
En un baño, se percibirá un espacio amplio con un buen espejo como comentamos más arriba, con una mesada o encimera amplia (es un buen ítem a invertir) y ordenada, y en general buscando potenciar la iluminacion natural, artificial y los colores de las superficies (de nuevo, la mejor opción son los tonos neutros).
Ejemplos en una cocina
Aquí el lugar principal sobre el que se juzgará si hay espacio suficiente es la mesada. Es todo un clásico ver en cocinas de personas mayores todo tipo de objetos “decorativos” ocupando lugar de los espacios de trabajo. Por eso es fundamental eliminar la sobrecarga de estos elementos sobre mesadas y estantes. Cuanto más espacio libre, mejor.
El poder de una buena imagen
Una buena fotografía es fundamental. Contratar a un fotógrafo especializado (o un arquitecto con conocimientos) aportará su experiencia y equipo técnico como gran angular, iluminación complementaria y trípode. Lleva tiempo y dinero, pero es fundamental lograr imágenes que seduzcan y muestren lo mejor de una casa. Muchas veces una mala fotografía en las páginas de búsqueda hace que se descarte inmediatamente.
Fotos de baños con la tapa del inodoro levantada o una cortina ennegrecida, o ropa tirada arriba de una cama en la imagen de una habitación, son tan increíbles como comunes.
Si se quiere ir un poco más lejos con el tema de las imágenes, se ofrecen servicios de fotografías súper profesionales especializadas en propiedades, y recorridos virtuales, renderizaciones 3D, vistas con drones y modelos virtuales. Un tip: hacerlo en días de buena luz.
MEJOR CON UN ARQUITECTO
Para aplicar todos estos consejos de tipo tan diverso (fotografía, decoración, amoblamientos, estilos arquitectónicos, reformas), de manera exitosa, la mejor solución será recurrir a un Arquitecto. Es el profesional idóneo que puede asesorarte sobre todas estas cuestiones de manera integral.
Hay muchas más cuestiones al momento de reformar una cocina, pero estos son los puntos fundamentales.
Si te quedan dudas o necesitas un consejo para tu cocina, podés comentar esta publicación o enviarme un mensaje por Instagram.